Lekkage van de bovenburen: wie is aansprakelijk en wat doe je nu?

Je ziet een vochtplek op je plafond. Hij wordt langzaam groter, en het water komt duidelijk niet uit je eigen woning. De bovenburen dus. Herkenbaar?

In Amsterdam wonen de meeste mensen gestapeld, in een appartement met een VvE erboven en eronder. Dat maakt zo’n lekkage niet alleen vervelend, maar ook ingewikkeld. Want wie moet dit oplossen, en wie betaalt de schade? In deze blog lees je wat je als eerste doet, hoe de aansprakelijkheid meestal geregeld is, en waarom het opsporen van het lek de belangrijkste stap is.

Dit doe je in de eerste uren

Voordat je je druk maakt over wie er betaalt: beperk eerst de schade.

1. Zet de stroom uit in de ruimte waar het water zit. Water en elektra rond een plafondlamp of stopcontact is een reëel risico.
2. Vang het water op en haal spullen weg die nat kunnen worden.
3. Bel je bovenbuurman. Klinkt logisch, maar veel mensen wachten hiermee. Vaak weet hij van niets, en soms is de kraan gewoon dichtdraaien al genoeg.
4. Maak foto’s en video’s, met datum. Ook van de bron als je die kunt zien. Dit heb je later nodig voor de verzekering.
5. Geen contact met de bovenburen? Bel de VvE-beheerder. Bij acute waterschade mag er in overleg vaak snel gehandeld worden.

Prik geen gaten in een doorhangend plafond en sloop niets open voordat je weet waar het lek zit. Dat maakt de schade groter en de discussie met de verzekeraar lastiger.

Waar zit de lekkage eigenlijk?

Dit is de vraag waar alles op vastloopt. Water zoekt de laagste weg en loopt langs balken en leidingen, dus de natte plek op jouw plafond zit zelden recht onder de bron. Een lek in de badkamer van je bovenbuurman kan bij jou twee kamers verderop uitkomen.

De mogelijke bronnen op een rij:
-Een lekkende leiding of afvoer in de woning erboven
-Kitwerk of voegen in de douche die niet meer waterdicht zijn
-Een verstopte of overlopende afvoer
-Een gemeenschappelijke standleiding die door meerdere woningen loopt
-Een lekkend dak of een dakgoot die water het pand in stuurt
-Een defecte cv-ketel of radiator

Zolang niemand weet welke van deze het is, weet ook niemand wie verantwoordelijk is. Daarom is lekdetectie meestal de eerste echte stap. Met warmtebeeld, vochtmeting en camera-inspectie sporen we het lek op zonder dat er muren of plafonds open hoeven.

Een lekdetectierapport is trouwens niet alleen handig voor de reparatie. Het is ook het document waarmee je bij de verzekering en de VvE kunt onderbouwen waar het lek zat en wie er aan zet is.

Wie is aansprakelijk?

Hier komt de nuance: het is niet automatisch je bovenbuurman. Dat iemand boven je woont en jij natte spullen hebt, betekent nog niet dat hij aansprakelijk is. Meestal komt het aan op de vraag waar het lek zat en of iemand nalatig is geweest.

Grofweg zijn er drie situatie:

Het lek zit in het privégedeelte van de bovenburen. Denk aan zijn eigen leiding, zijn douchekit of zijn wasmachineaansluiting. Dan is hij de aangewezen partij om te herstellen. Voor de schade bij jou geldt dat hij aansprakelijk kan zijn, maar dat hangt af van of hem iets te verwijten valt. Was er sprake van achterstallig onderhoud of een genegeerd probleem, dan ligt dat anders dan bij een leiding die spontaan bezweek.

Het lek zit in een gemeenschappelijk deel. Standleidingen, het dak, de gevel en de fundering zijn in een appartementencomplex meestal gemeenschappelijk. Dan is de VvE aan zet, en loopt het herstel via de VvE en haar opstalverzekering.

Er is sprake van huur. Woon je of woont je bovenbuurman in een huurwoning, dan komt de verhuurder in beeld. Grofweg geldt dat groot onderhoud en gebreken aan het gebouw voor de verhuurder zijn, en kleine herstellingen voor de huurder. Meld het altijd schriftelijk bij de verhuurder, ook als je zelf niet de veroorzaker bent.

Belangrijk: wat precies gemeenschappelijk is en wat privé, staat in de splitsingsakte van het complex. Die verschilt per pand, dus algemene regels op internet zijn hooguit een richtlijn. Vraag de akte op bij je VvE-beheerder als je het zeker wilt weten. En omdat aansprakelijkheid bij waterschade juridisch behoorlijk fijnmazig is, is het bij grotere schades verstandig om je verzekeraar of rechtsbijstand mee te laten kijken. Wij zijn loodgieters, geen juristen: wij zorgen dat helder wordt waar het lek zat en dat het gerepareerd wordt.

En de verzekering?

In de praktijk wordt waterschade tussen buren vaak niet uitgevochten, maar via de verzekeringen geregeld. Ruwweg:
–Je inboedelverzekering dekt je eigen spullen, zoals een bank, vloer of kast.
–De opstalverzekering dekt het gebouw. In een appartementencomplex loopt die meestal via de VvE.
–De aansprakelijkheidsverzekering van de veroorzaker komt in beeld als hij aansprakelijk blijkt.

Meld de schade snel bij je eigen verzekeraar, ook als je denkt dat een ander moet betalen. Die kan de schade opnemen en het onderling met de andere verzekeraar regelen. Wat er precies gedekt is verschilt per polis, dus lees je voorwaarden na of bel je tussenpersoon.

Wanneer bel je een loodgieter?

Schakel ons in wanneer:
-je niet weet waar het lek vandaan komt
-het water blijft komen en niet stopt
-er discussie is met de bovenburen of de VvE over de oorzaak
-je een rapport nodig hebt voor de verzekering
-de lekkage vaker terugkomt op dezelfde plek

Wij werken door heel Amsterdam en kennen de oude panden in de stad, met hun houten vloeren, krappe schachten en leidingwerk dat er in de loop der jaren bij is gelegd. We sporen het lek op, vertellen je precies wat we vinden, en lossen het op. Vooraf spreken we de prijs af en we rekenen geen voorrijkosten.

Direct hulp nodig? Bekijk onze lekkagedienst of neem contact op.

Veelgestelde vragen

Lekkage van boven in Amsterdam? Wij zoeken uit waar het zit

Een vochtplek op je plafond wordt vanzelf groter, en de discussie over wie betaalt ook. Laat eerst vaststellen waar het lek zit, dan wordt de rest een stuk eenvoudiger. Neem contact op met Loodgieter Amsterdam, dan komen we snel langs.